Archiv der Kategorie: Mietrecht

Fensterreinigung ist Mieterpflicht

Nürnberg (anwaltshotline.de/aw) – Wer in einer Mietwohnung lebt, muss sich auch um die Reinigung der Fenster kümmern. Er kann diese Pflicht nicht auf den Vermieter abwälzen. Das gilt auch dann, wenn sich die Fenster nicht öffnen oder nur schwierig putzen lassen. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 188/16).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, störten sich Mieter daran, dass die große Fensterfront ihrer Loftwohnung nur zweimal im Jahr gereinigt wurde. In dem ehemaligen Fabrikgebäude ließ sich nur ein Segment der Fensterfront öffnen. Die restlichen Fensteraußenseiten waren von der Wohnung aus nicht oder nur schwierig zu erreichen. Die Vermieterin hatte in der Vergangenheit deshalb zweimal jährlich die Reinigung der Fensteraußenseite auf eigene Kosten veranlasst. Weil die Fenster aber schneller verschmutzten, was die Aussicht beeinträchtigte, sahen die Mieter den Wohnwert gemindert. Deshalb forderten sie nun, dass die Vermieterin die Fenster mindestens viermal im Jahr reinigen lasse.

Die verweigerte das allerdings und erklärte, sie habe die Reinigung in der Vergangenheit freiwillig beauftragt und bezahlt. Sie sei dazu aber nicht verpflichtet. Das sah nun auch der Bundesgerichtshof (BGH) so und wies die Forderung ab. „Aufgabe des Vermieters ist die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Die Reinigung der Fenster fällt aber nicht darunter“, erklärt Rechtsanwalt Volker Scheinert (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Mieter seien selbst für die Reinigung der Mietwohnung inklusive der Außenseite der Fenster zuständig, erklärten die Richter. Könnten sie die Fenster nicht oder nur schwer erreichen, könnten sie für die Reinigung ja selbst eine Fachfirma beauftragen.

Poolbau fällt ins Wasser

Nürnberg (anwaltshotline.de/lr) – Wem ein Gartengrundstück überlassen wird, welches er im Gegenzug hegt und pflegt, darf nicht einfach einen Pool bauen, nachdem ein Teich genehmigt wurde. Der Poolbau rechtfertige dann eine fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses, urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az. 2 U 9/18).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, überließ das Land Hessen einem Mann kostenfrei ein Grundstück zur Gartennutzung. Dieser verpflichtete sich im Gegenzug zu dessen Pflege. Er plante, ein Biotop mit Teich anzulegen und reichte die dafür erforderlichen Unterlagen ein. Nach erteilter Baugenehmigung errichtete der Mann jedoch ein massives Betonbecken und verlegte Ver- und Entsorgungsleitungen. Daraufhin wurde ihm das Nutzungsverhältnis fristlos gekündigt, wogegen er gerichtlich vorging.

Doch die Kündigung ist wirksam, urteilte nun das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Die eingereichten Planungsunterlagen zeigten lediglich ein Biotop mit Teich, das rechteckige Betonbecken erinnere jedoch stark an ein Schwimmbad, erklärten die Richter. „Nach Ansicht des Gerichts liegt hierbei kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache mehr vor, sondern ein Eingriff in die Substanz – dafür gab es aber keine Genehmigung“ erklärt Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Weder der vormals schlechte Zustand des Grundstücks noch die durchaus ehrenwerten Absichten des Mieters seien für das Urteil relevant, heißt es in der Urteilsbegründung.

Mieter müssen Mieterhöhung nicht schriftlich akzeptieren

Nürnberg (anwaltshotline.de/fk) – Ein Wohnungsmieter erklärt durch die dreimalige Zahlung der erhöhten Miete seine Zustimmung zur Mieterhöhung. In einem solchen Fall hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZB 74/16).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, sollte die Mieterin einer Mieterhöhung schriftlich zustimmen. Nachdem die Vermieterin zu Beginn des Jahres nochmals um Erklärung der Zustimmung für die Erhöhung bat, überwies die Mieterin daraufhin kommentarlos die erhöhte Miete. Obwohl die Vermieterin für Februar, März und April die erhöhte Miete erhielt, verlangte sie weiterhin die Erklärung der Zustimmung in Schriftform und erhob schließlich Klage gegen die Mieterin. Damit hatte sie allerdings keinen Erfolg und ging deshalb bis vor den Bundesgerichtshof.

Dieser bestätigte nun die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Vermieterin habe keinen Anspruch darauf, die Zustimmung in schriftlicher Form zu erhalten. Denn die Mieterin habe dem Mieterhöhungsverlangen bereits stillschweigend zugestimmt. „Die dreimalige Zahlung der erhöhten Miete ist ganz klar als Zustimmung zur Mieterhöhung zu werten“, erklärt Rechtsanwalt Volker Scheinert (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Das Gesetz schreibe außerdem keine bestimmte Form der Zustimmung vor, so der Bundesgerichtshof. Auch deshalb sei eine stillschweigende Zahlung der Mieterhöhung als Zustimmung zu werten.

Mieter müssen gravierende Modernisierung nicht zwangsläufig dulden

Nürnberg (D-AH/fk) – Verändern Modernisierungsmaßnahmen den Charakter einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses grundlegend, müssen sie nicht vom Mieter geduldet werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 28/17).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, bewohnte eine Mieterin ein Reihenhaus seit 1986 in Berlin für ca. 450 Euro Kaltmiete im Monat. Ihre Vermieterin plante nun, umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Darunter auch eine Änderung des Grundrisses, den Einbau einer neuen Heizung und das Verlegen von neuen Stromleitungen. Die Umbauten sollten 14 Wochen dauern und die Miete nach Abschluss der Arbeiten auf über 2.100 Euro im Monat ansteigen. Das wollte die Mieterin nicht hinnehmen und so ging der Fall schließlich bis zum Bundesgerichtshof.

Dieser entschied nun, dass die Mieterin die Umbaumaßnahmen und die daraus folgende Mieterhöhung nicht dulden muss. Zwar müssen Mieter Modernisierungen dulden, wenn diese das Zuhause nicht nur erhalten, sondern erweitern. Allerdings dürfe die Mietsache nicht soweit verändert werden, dass etwas Neues entsteht. „Die Veränderung des Grundrisses ist für sich genommen nicht nur eine Modernisierung, sondern quasi als Neubau zu bewerten“, erklärt Rechtsanwältin Christina Bethke (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Denn damit verändere sich der Charakter des Hauses, so der Bundesgerichtshof.

Die Vermieterin habe die Mieterin auch nicht explizit zur Duldung einzelner, weniger weitreichender Modernisierungen aufgefordert. Daher könne der Bundesgerichtshof nur alle Modernisierungspläne zusammengefasst bewerten. Daher müsse die Bewohnerin gar keine Umbauten akzeptieren.

Mietschäden: Vermieter muss keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen

Nürnberg (D-AH/kh) – Kommt es aufgrund von nicht vertragsgemäßer Nutzung zu Schäden an der Mietsache, muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Das entschied der Bundesgerichtshof. Wenn eine Mietwohnung nicht schonend behandelt wurde, kann der Vermieter direkt einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen (Az. VIII ZR 157/17).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, stellte ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung Schäden an der Mietsache fest, darunter Lackschäden an den Heizkörpern und Schimmelbefall. Er verlangte daraufhin umgehend Schadenersatz von seinem ehemaligen Mieter ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadenbeseitigung gesetzt zu haben.

Der BGH urteilte, dass eine solche Frist nicht nötig sei. Sie sei nur erforderlich, wenn es um die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gehe. Die vorliegenden Schäden entstanden aber durch eine Verletzung der Obhutspflicht, bei der es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht handele. „Da der Mieter die Wohnung nicht schonend behandelte und den Schaden daher selbst zu vertreten hat, ergibt sich ein sofortiger Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Er kann also direkt die finanzielle Wiedergutmachung fordern, ohne dem Mieter zuvor die Möglichkeit einräumen zu müssen, die Schäden selbst zu beseitigen“, erklärt Rechtsanwalt Harald Urban (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Das Gericht betonte dabei, dass der Zeitpunkt der Schadenersatzforderung keine Rolle spiele. Der Vermieter könne den Anspruch sowohl vor als auch nach der Rückgabe der Mietsache geltend machen.

Silberfischchen in der Wohnung sind kein Sachmangel

Nürnberg (D-AH/fk) – Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, kann nicht erwarten, dass diese gänzlich frei von Silberfischchen ist. Denn für eine Wohnung sei ein Grundbestand von Silberfischchen nicht ungewöhnlich, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az. 22 U 64/16).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, erwarb die spätere Bewohnerin 2013 eine Eigentumswohnung für einen Preis von 117.000 Euro. Errichtet wurde die Immobilie bereits 1994. Wenige Monate nach ihrem Einzug bemerkte sie Silberfischchen im Badezimmer. Trotz ihrer Bemühungen, die unliebsamen Hausgäste loszuwerden, breiteten sich die Tiere in der ganzen Wohnung aus. Auch ein Kammerjäger konnte der Lage nicht mehr Herr werden. Die Käuferin war der Ansicht, der Befall war schon zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden und stelle einen Mangel dar. Sie wollte daher vom Kaufvertrag zurücktreten.

Doch das Oberlandesgericht Hamm stellte sich nicht auf ihre Seite. Ein Grundbestand an Silberfischchen sei in einer bereits gebrauchten Wohnung keine Seltenheit und daher auch kein Mangel. Durch die Tiere bestehe auch keine Gesundheitsgefahr. „Erst wenn das Objekt durch die Insekten unbewohnbar wird, ist ein Mangel vorhanden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Doch das sei hier nach der Einschätzung eines Gutachters nicht der Fall.

Die Bewohnerin könne zudem nicht beweisen, dass zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits ein starker Befall von Silberfischchen vorhanden war. Der rasante Anstieg der Population der Tiere habe demnach genauso gut erst nach dem Einzug der Käuferin stattfinden könne, so das Gericht.

Keine Eigenbedarfskündigung bei unzumutbarer Härte

Nürnberg (D-AH/fk) – Auch eine gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn es dem Mieter aufgrund seines Alters und einer beginnenden Demenzerkrankung unzumutbar ist, umzuziehen. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, kündigte ein Vermieter seinen Mietern im Erdgeschoss seines Wohnhauses die Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn. Dieser wollte nämlich die beiden Erdgeschosswohnungen zusammenlegen, um mehr Platz für seine vierköpfige Familie zu haben. Die Mieter weigerten sich allerdings, die Wohnung zu verlassen. Zum einen verwiesen sie den Sohn auf das leerstehende Dachgeschoss. Zum andern ist einer der Mieter bereits 87 Jahre alt und leicht dement. Eine Veränderung seines Umfelds würde seinen Gesundheitszustand verschlechtern, so die Mieter. Da der Sohn aber auf seinem Wunsch beharrte, ging der Fall nun vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern nun recht und kassierte damit die Entscheidung der Vorinstanz. Zwar sei der Eigenbedarf hier gerechtfertigt, da der Sohn die Wohnung für sich und seine Familie wollte und auch der vergrößerte Wohnraum nötig sei. Den Mietern dürfe er aber trotzdem nicht kündigen. „In einem solchen Fall muss das Gericht abwägen, ob eine Kündigung für die Mieter zumutbar ist“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Der Gesundheitszustand des Mieters mache die Kündigung schließlich unzumutbar. Das hätte auch die Vorinstanz eingehender Prüfen müssen. Trägt ein Mieter einen solchen Grund vor, so müssen sich Gerichte selbst ein Bild der Lage machen. Dies sei hier aber nicht geschehen, so der Bundesgerichtshof.

Lieber den Spatz in der Hand als den Baum in der Loggia

Nürnberg (D-AH/fk) – Eine Loggia oder ein Balkon sind nicht geeignet, um dort einen Ahornbaum samt Erdreich anzupflanzen. Denn es besteht die Gefahr, dass dieser selbst bei einer Sicherung mit Stahlseilen unkontrolliert wuchert oder umstürzt. Außerdem verändere er das Erscheinungsbild des Wohnhauses, urteilte das Amtsgericht München (Az. 461 C 26728/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter seinen Balkon im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses begrünen. Anstatt einiger Topfpflanzen entschied sich der Mann für einen Bergahorn. Als dieser schließlich zu groß für seinen Kasten wurde, schüttete der Hobbygärtner seine Loggia mit Erde auf und brachte eine Stahlseilkonstruktion zur Sicherung an der Hauswand an. Die Vermieterin war damit aber alles andere als einverstanden, obwohl die Hausverwaltung den Baum einige Jahre zuvor gesehen und toleriert hatte. Sie verlangte daraufhin, dass der Mann den Baum wieder entferne. Als dieser sich weigerte ging der Fall schließlich vor Gericht.

Und das Amtsgericht München gab der Vermieterin recht. Der Bergahorn widerspreche der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung. Auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sei, so ist das Gericht der Auffassung, dass Bäume auf einer Loggia in Innenstädten ungeeignet sind. Außerdem bestehe die Gefahr, dass der Baum umstürzt und auf die Straße kracht. Daran ändert eine Stahlseilkonstruktion auch nichts. Außerdem sei diese an sich schon nicht erlaubt. „Solche Änderungen an der Bausubstanz müssen vom Vermieter genehmigt werden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Und das war hier nicht passiert.

Der Baum verändere außerdem das Erscheinungsbild des Wohnhauses. Zwar ist gegen Grün in der Stadt objektiv nichts einzuwenden. Doch bei solch einer Veränderung sei es irrelevant ob diese positiv oder negativ sei, so das Gericht.

Vermieter darf Satellitenschüssel verbieten

Nürnberg (D-AH/lr) – Wer als Mieter trotz Verbot im Mietvertrag eine Satellitenschüssel auf seinem Balkon installiert, muss diese auf Verlangen des Vermieters wieder demontieren. So urteilte das Amtsgericht Frankenthal (Az. 3a C 183/16).

Wie die telefonische Rechtberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter mithilfe einer Satellitenschüssel ausländisches Fernsehen und Nachrichten empfangen. Allerdings verbot der Mietvertrag ausdrücklich, dass eine solche am Balkon angebracht werden durfte. Sein Vermieter verlangte daraufhin, diese aus optischen Gründen wieder zu entfernen. Da sich der Bewohner weigerte, ging der Vermieter schließlich vor Gericht.

Das Amtsgericht Frankenthal urteilte zugunsten des Klägers und ordnete an, die sogenannte Parabolantenne zu entfernen. Hierfür waren laut Gericht zwei Punkte ausschlaggebend. Zum einen war es laut Mietvertrag verboten, eine solche am Balkon zu befestigen. Zum anderen ist das Grundrecht des Mieters auf ungehinderten Nachrichtenempfang durch einen anliegenden Internetanschluss sichergestellt.

„Der Empfang ausländischer TV-Programme ist heutzutage problemlos online möglich“, erläutert dazu Rechtsanwältin Jetta Kogan (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das Verbot der Satellitenschüssel verhindert also nicht das Recht des Mieters auf Zugang zu Informationen in seiner Muttersprache, sondern verweist ihn lediglich auf andere Zugangsarten.

Frist zum Eingang der Mietzahlung ist unwirksam

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass die Miete bis zu einem bestimmten Datum beim Vermieter eingegangen sein muss, ist unwirksam. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 222/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, soll ein Mieter laut seines Vermieters wiederholt gegen die im Mietvertrag geregelten Bestimmungen zur Pünktlichkeit der Mietzahlungen verstoßen haben. Die entsprechende Formulierung besagte, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang und nicht die Absendung des Geldes von Bedeutung ist. Zwar war in mehreren Monaten der Mieteingang erst nach der erklärten Frist zu verzeichnen, jedoch waren die Absendungen der Zahlung belegbar pünktlich. Daraufhin klagte der Vermieter auf die Räumung der Wohnung.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die betreffende Vertragsklausel sei unwirksam, da bei kundenfeindlichster Auslegung, also gegen den Mieter, das Risiko einer Verzögerung der Überweisung dem Mieter auferlegt wird. „Das Urteil besagt, dass die Mietzahlung dann als rechtzeitig gilt, wenn die Überweisung innerhalb der Frist vom Mieter veranlasst wird.“, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Ein Vermieter hat kein Recht auf einen Geldeingang innerhalb einer bestimmten Frist, da das Risiko einer Zahlungsverzögerung durch die Bank nicht dem Mieter auferlegt werden kann.