Archiv der Kategorie: Mietrecht

Mieter müssen gravierende Modernisierung nicht zwangsläufig dulden

Nürnberg (D-AH/fk) – Verändern Modernisierungsmaßnahmen den Charakter einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses grundlegend, müssen sie nicht vom Mieter geduldet werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 28/17).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, bewohnte eine Mieterin ein Reihenhaus seit 1986 in Berlin für ca. 450 Euro Kaltmiete im Monat. Ihre Vermieterin plante nun, umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Darunter auch eine Änderung des Grundrisses, den Einbau einer neuen Heizung und das Verlegen von neuen Stromleitungen. Die Umbauten sollten 14 Wochen dauern und die Miete nach Abschluss der Arbeiten auf über 2.100 Euro im Monat ansteigen. Das wollte die Mieterin nicht hinnehmen und so ging der Fall schließlich bis zum Bundesgerichtshof.

Dieser entschied nun, dass die Mieterin die Umbaumaßnahmen und die daraus folgende Mieterhöhung nicht dulden muss. Zwar müssen Mieter Modernisierungen dulden, wenn diese das Zuhause nicht nur erhalten, sondern erweitern. Allerdings dürfe die Mietsache nicht soweit verändert werden, dass etwas Neues entsteht. „Die Veränderung des Grundrisses ist für sich genommen nicht nur eine Modernisierung, sondern quasi als Neubau zu bewerten“, erklärt Rechtsanwältin Christina Bethke (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Denn damit verändere sich der Charakter des Hauses, so der Bundesgerichtshof.

Die Vermieterin habe die Mieterin auch nicht explizit zur Duldung einzelner, weniger weitreichender Modernisierungen aufgefordert. Daher könne der Bundesgerichtshof nur alle Modernisierungspläne zusammengefasst bewerten. Daher müsse die Bewohnerin gar keine Umbauten akzeptieren.

Mietschäden: Vermieter muss keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen

Nürnberg (D-AH/kh) – Kommt es aufgrund von nicht vertragsgemäßer Nutzung zu Schäden an der Mietsache, muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Das entschied der Bundesgerichtshof. Wenn eine Mietwohnung nicht schonend behandelt wurde, kann der Vermieter direkt einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen (Az. VIII ZR 157/17).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, stellte ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung Schäden an der Mietsache fest, darunter Lackschäden an den Heizkörpern und Schimmelbefall. Er verlangte daraufhin umgehend Schadenersatz von seinem ehemaligen Mieter ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadenbeseitigung gesetzt zu haben.

Der BGH urteilte, dass eine solche Frist nicht nötig sei. Sie sei nur erforderlich, wenn es um die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gehe. Die vorliegenden Schäden entstanden aber durch eine Verletzung der Obhutspflicht, bei der es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht handele. „Da der Mieter die Wohnung nicht schonend behandelte und den Schaden daher selbst zu vertreten hat, ergibt sich ein sofortiger Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz. Er kann also direkt die finanzielle Wiedergutmachung fordern, ohne dem Mieter zuvor die Möglichkeit einräumen zu müssen, die Schäden selbst zu beseitigen“, erklärt Rechtsanwalt Harald Urban (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Das Gericht betonte dabei, dass der Zeitpunkt der Schadenersatzforderung keine Rolle spiele. Der Vermieter könne den Anspruch sowohl vor als auch nach der Rückgabe der Mietsache geltend machen.

Silberfischchen in der Wohnung sind kein Sachmangel

Nürnberg (D-AH/fk) – Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, kann nicht erwarten, dass diese gänzlich frei von Silberfischchen ist. Denn für eine Wohnung sei ein Grundbestand von Silberfischchen nicht ungewöhnlich, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az. 22 U 64/16).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, erwarb die spätere Bewohnerin 2013 eine Eigentumswohnung für einen Preis von 117.000 Euro. Errichtet wurde die Immobilie bereits 1994. Wenige Monate nach ihrem Einzug bemerkte sie Silberfischchen im Badezimmer. Trotz ihrer Bemühungen, die unliebsamen Hausgäste loszuwerden, breiteten sich die Tiere in der ganzen Wohnung aus. Auch ein Kammerjäger konnte der Lage nicht mehr Herr werden. Die Käuferin war der Ansicht, der Befall war schon zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden und stelle einen Mangel dar. Sie wollte daher vom Kaufvertrag zurücktreten.

Doch das Oberlandesgericht Hamm stellte sich nicht auf ihre Seite. Ein Grundbestand an Silberfischchen sei in einer bereits gebrauchten Wohnung keine Seltenheit und daher auch kein Mangel. Durch die Tiere bestehe auch keine Gesundheitsgefahr. „Erst wenn das Objekt durch die Insekten unbewohnbar wird, ist ein Mangel vorhanden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Doch das sei hier nach der Einschätzung eines Gutachters nicht der Fall.

Die Bewohnerin könne zudem nicht beweisen, dass zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits ein starker Befall von Silberfischchen vorhanden war. Der rasante Anstieg der Population der Tiere habe demnach genauso gut erst nach dem Einzug der Käuferin stattfinden könne, so das Gericht.

Keine Eigenbedarfskündigung bei unzumutbarer Härte

Nürnberg (D-AH/fk) – Auch eine gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn es dem Mieter aufgrund seines Alters und einer beginnenden Demenzerkrankung unzumutbar ist, umzuziehen. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, kündigte ein Vermieter seinen Mietern im Erdgeschoss seines Wohnhauses die Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn. Dieser wollte nämlich die beiden Erdgeschosswohnungen zusammenlegen, um mehr Platz für seine vierköpfige Familie zu haben. Die Mieter weigerten sich allerdings, die Wohnung zu verlassen. Zum einen verwiesen sie den Sohn auf das leerstehende Dachgeschoss. Zum andern ist einer der Mieter bereits 87 Jahre alt und leicht dement. Eine Veränderung seines Umfelds würde seinen Gesundheitszustand verschlechtern, so die Mieter. Da der Sohn aber auf seinem Wunsch beharrte, ging der Fall nun vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern nun recht und kassierte damit die Entscheidung der Vorinstanz. Zwar sei der Eigenbedarf hier gerechtfertigt, da der Sohn die Wohnung für sich und seine Familie wollte und auch der vergrößerte Wohnraum nötig sei. Den Mietern dürfe er aber trotzdem nicht kündigen. „In einem solchen Fall muss das Gericht abwägen, ob eine Kündigung für die Mieter zumutbar ist“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Der Gesundheitszustand des Mieters mache die Kündigung schließlich unzumutbar. Das hätte auch die Vorinstanz eingehender Prüfen müssen. Trägt ein Mieter einen solchen Grund vor, so müssen sich Gerichte selbst ein Bild der Lage machen. Dies sei hier aber nicht geschehen, so der Bundesgerichtshof.

Lieber den Spatz in der Hand als den Baum in der Loggia

Nürnberg (D-AH/fk) – Eine Loggia oder ein Balkon sind nicht geeignet, um dort einen Ahornbaum samt Erdreich anzupflanzen. Denn es besteht die Gefahr, dass dieser selbst bei einer Sicherung mit Stahlseilen unkontrolliert wuchert oder umstürzt. Außerdem verändere er das Erscheinungsbild des Wohnhauses, urteilte das Amtsgericht München (Az. 461 C 26728/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter seinen Balkon im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses begrünen. Anstatt einiger Topfpflanzen entschied sich der Mann für einen Bergahorn. Als dieser schließlich zu groß für seinen Kasten wurde, schüttete der Hobbygärtner seine Loggia mit Erde auf und brachte eine Stahlseilkonstruktion zur Sicherung an der Hauswand an. Die Vermieterin war damit aber alles andere als einverstanden, obwohl die Hausverwaltung den Baum einige Jahre zuvor gesehen und toleriert hatte. Sie verlangte daraufhin, dass der Mann den Baum wieder entferne. Als dieser sich weigerte ging der Fall schließlich vor Gericht.

Und das Amtsgericht München gab der Vermieterin recht. Der Bergahorn widerspreche der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung. Auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sei, so ist das Gericht der Auffassung, dass Bäume auf einer Loggia in Innenstädten ungeeignet sind. Außerdem bestehe die Gefahr, dass der Baum umstürzt und auf die Straße kracht. Daran ändert eine Stahlseilkonstruktion auch nichts. Außerdem sei diese an sich schon nicht erlaubt. „Solche Änderungen an der Bausubstanz müssen vom Vermieter genehmigt werden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Und das war hier nicht passiert.

Der Baum verändere außerdem das Erscheinungsbild des Wohnhauses. Zwar ist gegen Grün in der Stadt objektiv nichts einzuwenden. Doch bei solch einer Veränderung sei es irrelevant ob diese positiv oder negativ sei, so das Gericht.

Vermieter darf Satellitenschüssel verbieten

Nürnberg (D-AH/lr) – Wer als Mieter trotz Verbot im Mietvertrag eine Satellitenschüssel auf seinem Balkon installiert, muss diese auf Verlangen des Vermieters wieder demontieren. So urteilte das Amtsgericht Frankenthal (Az. 3a C 183/16).

Wie die telefonische Rechtberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter mithilfe einer Satellitenschüssel ausländisches Fernsehen und Nachrichten empfangen. Allerdings verbot der Mietvertrag ausdrücklich, dass eine solche am Balkon angebracht werden durfte. Sein Vermieter verlangte daraufhin, diese aus optischen Gründen wieder zu entfernen. Da sich der Bewohner weigerte, ging der Vermieter schließlich vor Gericht.

Das Amtsgericht Frankenthal urteilte zugunsten des Klägers und ordnete an, die sogenannte Parabolantenne zu entfernen. Hierfür waren laut Gericht zwei Punkte ausschlaggebend. Zum einen war es laut Mietvertrag verboten, eine solche am Balkon zu befestigen. Zum anderen ist das Grundrecht des Mieters auf ungehinderten Nachrichtenempfang durch einen anliegenden Internetanschluss sichergestellt.

„Der Empfang ausländischer TV-Programme ist heutzutage problemlos online möglich“, erläutert dazu Rechtsanwältin Jetta Kogan (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das Verbot der Satellitenschüssel verhindert also nicht das Recht des Mieters auf Zugang zu Informationen in seiner Muttersprache, sondern verweist ihn lediglich auf andere Zugangsarten.

Frist zum Eingang der Mietzahlung ist unwirksam

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass die Miete bis zu einem bestimmten Datum beim Vermieter eingegangen sein muss, ist unwirksam. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 222/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, soll ein Mieter laut seines Vermieters wiederholt gegen die im Mietvertrag geregelten Bestimmungen zur Pünktlichkeit der Mietzahlungen verstoßen haben. Die entsprechende Formulierung besagte, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang und nicht die Absendung des Geldes von Bedeutung ist. Zwar war in mehreren Monaten der Mieteingang erst nach der erklärten Frist zu verzeichnen, jedoch waren die Absendungen der Zahlung belegbar pünktlich. Daraufhin klagte der Vermieter auf die Räumung der Wohnung.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die betreffende Vertragsklausel sei unwirksam, da bei kundenfeindlichster Auslegung, also gegen den Mieter, das Risiko einer Verzögerung der Überweisung dem Mieter auferlegt wird. „Das Urteil besagt, dass die Mietzahlung dann als rechtzeitig gilt, wenn die Überweisung innerhalb der Frist vom Mieter veranlasst wird.“, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Ein Vermieter hat kein Recht auf einen Geldeingang innerhalb einer bestimmten Frist, da das Risiko einer Zahlungsverzögerung durch die Bank nicht dem Mieter auferlegt werden kann.

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters ist nicht zulässig, wenn diese lediglich als Vorratskündigung erfolgt. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 300/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, klagte eine Mieterin auf Schadensersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters, da die Wohnung nach ihrem Auszug noch lange Zeit leer stand. Die ehemalige Mieterin hegte erhebliche Zweifel daran, dass der angekündigte Plan des Vermieters, seine kranke Mutter in der Wohnung unterzubringen, tatsächlich in die Tat umgesetzt werden sollte. Nachdem in erster Instanz die Klage gescheitert war, wies auch die zweite Instanz die Mieterin ab. Allerdings ohne die Frau überhaupt anzuhören. Die Mieterin zog daraufhin vor den Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Mieterin. Eine Vorratskündigung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. „Ein Nutzungswunsch für die baldige Eigennutzung muss bereits im Kündigungszeitpunkt vorliegen“, erläutert Rechtsanwalt Kai Steinle (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Sollte die Eigennutzung nicht in die Tat umgesetzt werden, so muss der Vermieter plausibel darlegen, warum die Absicht nachträglich entfallen sein soll. Erst dann liegt es am Mieter zu beweisen, dass der Selbstnutzungswille zum Kündigungszeitpunkt noch nicht bestand.

Außerdem ist der Anspruch auf rechtliches Gehör im Grundgesetz verankert. Die zweite Instanz hatte die Frau aber nicht angehört. Schon deshalb sei dieser Beschluss rechtlich nicht haltbar, so das Gericht.

Mieter wegen Beleidigung gekündigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beschimpft ein Betreuer, der im selben Mietshaus wie seine demente Patientin wohnt, in einem Brief den Vermieter, so darf dieser beiden fristlos kündigen. Auch wenn es sich bei der Patientin um eine 95-jährige Frau handelt. Das beschloss das Landgericht München (Az. 14 S 16950/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wohnte eine demente 95-Jährige zusammen mit ihrem Pfleger in zwei verschiedenen Wohnungen. Sie hatte beide Wohnungen angemietet. Allerdings litt das Verhältnis des Pflegers zum Vermieter wegen einer Mieterhöhung und Beschwerden der Nachbarn wegen Ruhestörungen. So schrieb er mehrere Briefe an Nachbarn und den Vermieter selbst, in denen er ihn als „naziähnlichen braunen Misthaufen“ und „Terroristen“ beschimpfte. Das wollte sich dieser nicht gefallen lassen und kündigte die Wohnungen der älteren Frau und des Pflegers fristlos. Als der nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Das Landgericht München gab dem Vermieter recht und kassierte dabei das Urteil der Vorinstanz. Auch wenn die Frau bereits die 90 Jahre überschritten hat und bettlägerig ist, so müsse der Vermieter solche Beleidigungen von ihrem Stellvertreter nicht hinnehmen. „Wer gar mehrere Briefe mit solchem Inhalt verschickt, handelt überlegt und weiß genau, was er tut“, erklärt Rechtsanwalt Volker Scheinert (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das komme erschwerend hinzu, so das Gericht.

Auch wenn die Frau nicht selbst die Briefe verfasste oder billigte, sei sie als Mieterin beider Wohnungen dafür verantwortlich. Denn sie überließ dem Pfleger auch ihre Wohnung. Somit müssten beide ihre Wohnungen räumen.

Mieter wegen verweigerter Sanierung gekündigt

Nürnberg (D-AH/mc) – Weigert sich der Mieter, die Wohnung wegen eines massiven Schimmels zeitweise zu räumen, kann ihm fristlos gekündigt werden. Das auch nicht erst dann, wenn der Mieter sich aus purem Trotz querstellt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 281/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, war der Dachstuhl mit einem Hausschwamm befallen. Die Vermieterin wollte diesen umgehend entfernen lassen – dafür mussten jedoch alle Hausbewohner für die Zeit der Sanierungsarbeiten ins Hotel ziehen.

Ein Mieter aber wollte zunächst die Hotelkosten zugesichert bekommen, bevor er seine Wohnung räumt. Das tat die Vermieterin aber nicht, darauf hätten Mieter in diesem Fall kein Recht. Da der Mieter sich trotz mehrmaliger Aufforderung weigerten, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, kündigte die Vermieterin ihnen schließlich fristlos.

Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof, der letztlich die fristlose Kündigung für wirksam erklärte. Denn Modernisierungen und Sanierungen, die dem Erhalt des Mietobjekts dienen, seien von wesentlicher Bedeutung. Der Vermieter kann daher auf zeitnahe Maßnahmen drängen, die ein Mieter dulden müsse. „Ein Vermieter hat die Pflicht, gegen Schimmelbefall vorzugehen. Schadenersatz, also etwa Hotelkosten, muss er aber nur leisten, wenn der Mangel ihm anzulasten ist”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die Rechtslage.

Die Vorinstanz kassierte zuvor noch die Kündigung ein, muss nun aber den Fall neu behandeln und dabei die höchstrichterliche Entscheidung berücksichtigen.