Archiv der Kategorie: Mietrecht

Silberfischchen in der Wohnung sind kein Sachmangel

Nürnberg (D-AH/fk) – Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, kann nicht erwarten, dass diese gänzlich frei von Silberfischchen ist. Denn für eine Wohnung sei ein Grundbestand von Silberfischchen nicht ungewöhnlich, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az. 22 U 64/16).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, erwarb die spätere Bewohnerin 2013 eine Eigentumswohnung für einen Preis von 117.000 Euro. Errichtet wurde die Immobilie bereits 1994. Wenige Monate nach ihrem Einzug bemerkte sie Silberfischchen im Badezimmer. Trotz ihrer Bemühungen, die unliebsamen Hausgäste loszuwerden, breiteten sich die Tiere in der ganzen Wohnung aus. Auch ein Kammerjäger konnte der Lage nicht mehr Herr werden. Die Käuferin war der Ansicht, der Befall war schon zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden und stelle einen Mangel dar. Sie wollte daher vom Kaufvertrag zurücktreten.

Doch das Oberlandesgericht Hamm stellte sich nicht auf ihre Seite. Ein Grundbestand an Silberfischchen sei in einer bereits gebrauchten Wohnung keine Seltenheit und daher auch kein Mangel. Durch die Tiere bestehe auch keine Gesundheitsgefahr. „Erst wenn das Objekt durch die Insekten unbewohnbar wird, ist ein Mangel vorhanden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Doch das sei hier nach der Einschätzung eines Gutachters nicht der Fall.

Die Bewohnerin könne zudem nicht beweisen, dass zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits ein starker Befall von Silberfischchen vorhanden war. Der rasante Anstieg der Population der Tiere habe demnach genauso gut erst nach dem Einzug der Käuferin stattfinden könne, so das Gericht.

Keine Eigenbedarfskündigung bei unzumutbarer Härte

Nürnberg (D-AH/fk) – Auch eine gerechtfertigte Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn es dem Mieter aufgrund seines Alters und einer beginnenden Demenzerkrankung unzumutbar ist, umzuziehen. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, kündigte ein Vermieter seinen Mietern im Erdgeschoss seines Wohnhauses die Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn. Dieser wollte nämlich die beiden Erdgeschosswohnungen zusammenlegen, um mehr Platz für seine vierköpfige Familie zu haben. Die Mieter weigerten sich allerdings, die Wohnung zu verlassen. Zum einen verwiesen sie den Sohn auf das leerstehende Dachgeschoss. Zum andern ist einer der Mieter bereits 87 Jahre alt und leicht dement. Eine Veränderung seines Umfelds würde seinen Gesundheitszustand verschlechtern, so die Mieter. Da der Sohn aber auf seinem Wunsch beharrte, ging der Fall nun vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern nun recht und kassierte damit die Entscheidung der Vorinstanz. Zwar sei der Eigenbedarf hier gerechtfertigt, da der Sohn die Wohnung für sich und seine Familie wollte und auch der vergrößerte Wohnraum nötig sei. Den Mietern dürfe er aber trotzdem nicht kündigen. „In einem solchen Fall muss das Gericht abwägen, ob eine Kündigung für die Mieter zumutbar ist“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Der Gesundheitszustand des Mieters mache die Kündigung schließlich unzumutbar. Das hätte auch die Vorinstanz eingehender Prüfen müssen. Trägt ein Mieter einen solchen Grund vor, so müssen sich Gerichte selbst ein Bild der Lage machen. Dies sei hier aber nicht geschehen, so der Bundesgerichtshof.

Lieber den Spatz in der Hand als den Baum in der Loggia

Nürnberg (D-AH/fk) – Eine Loggia oder ein Balkon sind nicht geeignet, um dort einen Ahornbaum samt Erdreich anzupflanzen. Denn es besteht die Gefahr, dass dieser selbst bei einer Sicherung mit Stahlseilen unkontrolliert wuchert oder umstürzt. Außerdem verändere er das Erscheinungsbild des Wohnhauses, urteilte das Amtsgericht München (Az. 461 C 26728/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter seinen Balkon im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses begrünen. Anstatt einiger Topfpflanzen entschied sich der Mann für einen Bergahorn. Als dieser schließlich zu groß für seinen Kasten wurde, schüttete der Hobbygärtner seine Loggia mit Erde auf und brachte eine Stahlseilkonstruktion zur Sicherung an der Hauswand an. Die Vermieterin war damit aber alles andere als einverstanden, obwohl die Hausverwaltung den Baum einige Jahre zuvor gesehen und toleriert hatte. Sie verlangte daraufhin, dass der Mann den Baum wieder entferne. Als dieser sich weigerte ging der Fall schließlich vor Gericht.

Und das Amtsgericht München gab der Vermieterin recht. Der Bergahorn widerspreche der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung. Auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sei, so ist das Gericht der Auffassung, dass Bäume auf einer Loggia in Innenstädten ungeeignet sind. Außerdem bestehe die Gefahr, dass der Baum umstürzt und auf die Straße kracht. Daran ändert eine Stahlseilkonstruktion auch nichts. Außerdem sei diese an sich schon nicht erlaubt. „Solche Änderungen an der Bausubstanz müssen vom Vermieter genehmigt werden“, erklärt Rechtsanwältin Andrea Brümmer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Und das war hier nicht passiert.

Der Baum verändere außerdem das Erscheinungsbild des Wohnhauses. Zwar ist gegen Grün in der Stadt objektiv nichts einzuwenden. Doch bei solch einer Veränderung sei es irrelevant ob diese positiv oder negativ sei, so das Gericht.

Vermieter darf Satellitenschüssel verbieten

Nürnberg (D-AH/lr) – Wer als Mieter trotz Verbot im Mietvertrag eine Satellitenschüssel auf seinem Balkon installiert, muss diese auf Verlangen des Vermieters wieder demontieren. So urteilte das Amtsgericht Frankenthal (Az. 3a C 183/16).

Wie die telefonische Rechtberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wollte ein Mieter mithilfe einer Satellitenschüssel ausländisches Fernsehen und Nachrichten empfangen. Allerdings verbot der Mietvertrag ausdrücklich, dass eine solche am Balkon angebracht werden durfte. Sein Vermieter verlangte daraufhin, diese aus optischen Gründen wieder zu entfernen. Da sich der Bewohner weigerte, ging der Vermieter schließlich vor Gericht.

Das Amtsgericht Frankenthal urteilte zugunsten des Klägers und ordnete an, die sogenannte Parabolantenne zu entfernen. Hierfür waren laut Gericht zwei Punkte ausschlaggebend. Zum einen war es laut Mietvertrag verboten, eine solche am Balkon zu befestigen. Zum anderen ist das Grundrecht des Mieters auf ungehinderten Nachrichtenempfang durch einen anliegenden Internetanschluss sichergestellt.

„Der Empfang ausländischer TV-Programme ist heutzutage problemlos online möglich“, erläutert dazu Rechtsanwältin Jetta Kogan (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das Verbot der Satellitenschüssel verhindert also nicht das Recht des Mieters auf Zugang zu Informationen in seiner Muttersprache, sondern verweist ihn lediglich auf andere Zugangsarten.

Frist zum Eingang der Mietzahlung ist unwirksam

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass die Miete bis zu einem bestimmten Datum beim Vermieter eingegangen sein muss, ist unwirksam. So urteilte der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 222/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, soll ein Mieter laut seines Vermieters wiederholt gegen die im Mietvertrag geregelten Bestimmungen zur Pünktlichkeit der Mietzahlungen verstoßen haben. Die entsprechende Formulierung besagte, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang und nicht die Absendung des Geldes von Bedeutung ist. Zwar war in mehreren Monaten der Mieteingang erst nach der erklärten Frist zu verzeichnen, jedoch waren die Absendungen der Zahlung belegbar pünktlich. Daraufhin klagte der Vermieter auf die Räumung der Wohnung.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die betreffende Vertragsklausel sei unwirksam, da bei kundenfeindlichster Auslegung, also gegen den Mieter, das Risiko einer Verzögerung der Überweisung dem Mieter auferlegt wird. „Das Urteil besagt, dass die Mietzahlung dann als rechtzeitig gilt, wenn die Überweisung innerhalb der Frist vom Mieter veranlasst wird.“, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Ein Vermieter hat kein Recht auf einen Geldeingang innerhalb einer bestimmten Frist, da das Risiko einer Zahlungsverzögerung durch die Bank nicht dem Mieter auferlegt werden kann.

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters ist nicht zulässig, wenn diese lediglich als Vorratskündigung erfolgt. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 300/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, klagte eine Mieterin auf Schadensersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters, da die Wohnung nach ihrem Auszug noch lange Zeit leer stand. Die ehemalige Mieterin hegte erhebliche Zweifel daran, dass der angekündigte Plan des Vermieters, seine kranke Mutter in der Wohnung unterzubringen, tatsächlich in die Tat umgesetzt werden sollte. Nachdem in erster Instanz die Klage gescheitert war, wies auch die zweite Instanz die Mieterin ab. Allerdings ohne die Frau überhaupt anzuhören. Die Mieterin zog daraufhin vor den Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Mieterin. Eine Vorratskündigung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. „Ein Nutzungswunsch für die baldige Eigennutzung muss bereits im Kündigungszeitpunkt vorliegen“, erläutert Rechtsanwalt Kai Steinle (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Sollte die Eigennutzung nicht in die Tat umgesetzt werden, so muss der Vermieter plausibel darlegen, warum die Absicht nachträglich entfallen sein soll. Erst dann liegt es am Mieter zu beweisen, dass der Selbstnutzungswille zum Kündigungszeitpunkt noch nicht bestand.

Außerdem ist der Anspruch auf rechtliches Gehör im Grundgesetz verankert. Die zweite Instanz hatte die Frau aber nicht angehört. Schon deshalb sei dieser Beschluss rechtlich nicht haltbar, so das Gericht.

Mieter wegen Beleidigung gekündigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beschimpft ein Betreuer, der im selben Mietshaus wie seine demente Patientin wohnt, in einem Brief den Vermieter, so darf dieser beiden fristlos kündigen. Auch wenn es sich bei der Patientin um eine 95-jährige Frau handelt. Das beschloss das Landgericht München (Az. 14 S 16950/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wohnte eine demente 95-Jährige zusammen mit ihrem Pfleger in zwei verschiedenen Wohnungen. Sie hatte beide Wohnungen angemietet. Allerdings litt das Verhältnis des Pflegers zum Vermieter wegen einer Mieterhöhung und Beschwerden der Nachbarn wegen Ruhestörungen. So schrieb er mehrere Briefe an Nachbarn und den Vermieter selbst, in denen er ihn als „naziähnlichen braunen Misthaufen“ und „Terroristen“ beschimpfte. Das wollte sich dieser nicht gefallen lassen und kündigte die Wohnungen der älteren Frau und des Pflegers fristlos. Als der nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Das Landgericht München gab dem Vermieter recht und kassierte dabei das Urteil der Vorinstanz. Auch wenn die Frau bereits die 90 Jahre überschritten hat und bettlägerig ist, so müsse der Vermieter solche Beleidigungen von ihrem Stellvertreter nicht hinnehmen. „Wer gar mehrere Briefe mit solchem Inhalt verschickt, handelt überlegt und weiß genau, was er tut“, erklärt Rechtsanwalt Volker Scheinert (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das komme erschwerend hinzu, so das Gericht.

Auch wenn die Frau nicht selbst die Briefe verfasste oder billigte, sei sie als Mieterin beider Wohnungen dafür verantwortlich. Denn sie überließ dem Pfleger auch ihre Wohnung. Somit müssten beide ihre Wohnungen räumen.

Mieter wegen verweigerter Sanierung gekündigt

Nürnberg (D-AH/mc) – Weigert sich der Mieter, die Wohnung wegen eines massiven Schimmels zeitweise zu räumen, kann ihm fristlos gekündigt werden. Das auch nicht erst dann, wenn der Mieter sich aus purem Trotz querstellt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 281/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, war der Dachstuhl mit einem Hausschwamm befallen. Die Vermieterin wollte diesen umgehend entfernen lassen – dafür mussten jedoch alle Hausbewohner für die Zeit der Sanierungsarbeiten ins Hotel ziehen.

Ein Mieter aber wollte zunächst die Hotelkosten zugesichert bekommen, bevor er seine Wohnung räumt. Das tat die Vermieterin aber nicht, darauf hätten Mieter in diesem Fall kein Recht. Da der Mieter sich trotz mehrmaliger Aufforderung weigerten, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, kündigte die Vermieterin ihnen schließlich fristlos.

Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof, der letztlich die fristlose Kündigung für wirksam erklärte. Denn Modernisierungen und Sanierungen, die dem Erhalt des Mietobjekts dienen, seien von wesentlicher Bedeutung. Der Vermieter kann daher auf zeitnahe Maßnahmen drängen, die ein Mieter dulden müsse. „Ein Vermieter hat die Pflicht, gegen Schimmelbefall vorzugehen. Schadenersatz, also etwa Hotelkosten, muss er aber nur leisten, wenn der Mangel ihm anzulasten ist”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die Rechtslage.

Die Vorinstanz kassierte zuvor noch die Kündigung ein, muss nun aber den Fall neu behandeln und dabei die höchstrichterliche Entscheidung berücksichtigen.

Mietminderung bei Schimmel gerechtfertigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Schimmelbefall in der Wohnung nicht, so ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Er darf dem Mieter dann nicht wegen ausbleibender Zahlungen kündigen, urteile das Amtsgericht Köln (Az. 212 C 86/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, stellte ein Mieter in seiner Wohnung einen Schimmelbefall an den Wänden in der Nähe der Terrassentür fest. Er verlangte daraufhin von seinem Vermieter, den Schimmel zu entfernen. Es tat sich allerdings nichts und so kürzte der Bewohner seine Miete selbstständig schrittweise um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte daraufhin seinem Mieter wegen der unvollständigen Miete und meldete außerdem Eigenbedarf an. Er plante nämlich, seinen Lebensgefährten als neuen Mieter einzusetzen oder die Wohnung selbst zu beziehen. Doch der Bewohner wehrte sich dagegen und der Fall ging vor Gericht.

Das Amtsgericht Köln stellte sich aber auf die Seite des Mieters. Er habe die Miete vollkommen zu recht gemindert. Eine Mietminderung von 10 Prozent der Warmmiete sei hier gerechtfertigt. Zusätzlich dürfe er bis zu 50 Prozent unter Vorbehalt einbehalten. Mit den zurückgehaltenen 30 Prozent habe der Mieter also vollkommen angemessen gehandelt.

Auch sei der Eigenbedarf des Vermieters hier nicht zu erkennen. „Der käme nur infrage, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Der Lebensgefährte des Mieters gehöre aber nicht dazu, so das Gericht. Zum Zeitpunkt der Kündigung stand außerdem noch gar nicht fest, wer von beiden nun in die Wohnung ziehen werde.

Kein Schadensersatz wegen ausbleibender Kunden

Nürnberg (D-AH/fk) – Zusätzliche mündliche Vereinbarungen zum Mietvertrag für einen Laden, zum Beispiel über zu erwartende Kundenzahlen oder Werbemaßnahmen, sind ungültig, wenn dieser mündliche Absprachen ausschließt. Das urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 1483/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, mietete eine Einzelhandelskette in einem neuen Einkaufszentrum einen Ladenplatz. Beim Vertragsabschluss sicherte der Vermieter dem Laden Werbemaßnahmen und Besucherzahlen von bis zu 25.000 potenziellen Einkäufern an Samstagen zu. Doch sowohl die gezielte Werbung als auch der Besucherandrang blieben aus. Die Einzelhandelskette bezahlte daraufhin aus diesem Grund keine Miete mehr. Nach 4 Monaten kündigte ihr der Vermieter deshalb fristlos. Dagegen wehrte sich die Ladenkette nun vor Gericht und wollte sogar Schadensersatz.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz stellte sich auf die Seite des Vermieters. Ausbleibende Werbung und Kunden seien keine Gründe, die Mietzahlungen einzustellen. Denn der Mietvertrag und die Zusage über feste Besucherzahlen seien ganz klar nicht aneinander gebunden. Zumal die Werbemaßnahmen bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ebenfalls nur mündlich besprochen wurden.

Im Mietvertrag sei festgehalten, dass keine mündliche Absprachen bestehen. Denn diese seien nur in der Schriftform gültig. „Deswegen konnte sich die Ladenkette auch nicht auf zugesagte Besucherzahlen berufen”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus  (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Da das Einkaufszentrum neu ist, lägen darüber noch keine verlässlichen Erfahrungswerte vor. Sich auf diese Zahlen zu verlassen erscheine daher lebensfremd. Daher habe der Laden die Mietzahlungen zu unrecht eingestellt und keinen Anspruch auf Schadensersatz, urteilte das Gericht.