Archiv der Kategorie: Mietrecht

Mietminderung bei Schimmel gerechtfertigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Schimmelbefall in der Wohnung nicht, so ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Er darf dem Mieter dann nicht wegen ausbleibender Zahlungen kündigen, urteile das Amtsgericht Köln (Az. 212 C 86/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, stellte ein Mieter in seiner Wohnung einen Schimmelbefall an den Wänden in der Nähe der Terrassentür fest. Er verlangte daraufhin von seinem Vermieter, den Schimmel zu entfernen. Es tat sich allerdings nichts und so kürzte der Bewohner seine Miete selbstständig schrittweise um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte daraufhin seinem Mieter wegen der unvollständigen Miete und meldete außerdem Eigenbedarf an. Er plante nämlich, seinen Lebensgefährten als neuen Mieter einzusetzen oder die Wohnung selbst zu beziehen. Doch der Bewohner wehrte sich dagegen und der Fall ging vor Gericht.

Das Amtsgericht Köln stellte sich aber auf die Seite des Mieters. Er habe die Miete vollkommen zu recht gemindert. Eine Mietminderung von 10 Prozent der Warmmiete sei hier gerechtfertigt. Zusätzlich dürfe er bis zu 50 Prozent unter Vorbehalt einbehalten. Mit den zurückgehaltenen 30 Prozent habe der Mieter also vollkommen angemessen gehandelt.

Auch sei der Eigenbedarf des Vermieters hier nicht zu erkennen. „Der käme nur infrage, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Der Lebensgefährte des Mieters gehöre aber nicht dazu, so das Gericht. Zum Zeitpunkt der Kündigung stand außerdem noch gar nicht fest, wer von beiden nun in die Wohnung ziehen werde.

Kein Schadensersatz wegen ausbleibender Kunden

Nürnberg (D-AH/fk) – Zusätzliche mündliche Vereinbarungen zum Mietvertrag für einen Laden, zum Beispiel über zu erwartende Kundenzahlen oder Werbemaßnahmen, sind ungültig, wenn dieser mündliche Absprachen ausschließt. Das urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 1483/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, mietete eine Einzelhandelskette in einem neuen Einkaufszentrum einen Ladenplatz. Beim Vertragsabschluss sicherte der Vermieter dem Laden Werbemaßnahmen und Besucherzahlen von bis zu 25.000 potenziellen Einkäufern an Samstagen zu. Doch sowohl die gezielte Werbung als auch der Besucherandrang blieben aus. Die Einzelhandelskette bezahlte daraufhin aus diesem Grund keine Miete mehr. Nach 4 Monaten kündigte ihr der Vermieter deshalb fristlos. Dagegen wehrte sich die Ladenkette nun vor Gericht und wollte sogar Schadensersatz.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz stellte sich auf die Seite des Vermieters. Ausbleibende Werbung und Kunden seien keine Gründe, die Mietzahlungen einzustellen. Denn der Mietvertrag und die Zusage über feste Besucherzahlen seien ganz klar nicht aneinander gebunden. Zumal die Werbemaßnahmen bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ebenfalls nur mündlich besprochen wurden.

Im Mietvertrag sei festgehalten, dass keine mündliche Absprachen bestehen. Denn diese seien nur in der Schriftform gültig. „Deswegen konnte sich die Ladenkette auch nicht auf zugesagte Besucherzahlen berufen”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus  (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Da das Einkaufszentrum neu ist, lägen darüber noch keine verlässlichen Erfahrungswerte vor. Sich auf diese Zahlen zu verlassen erscheine daher lebensfremd. Daher habe der Laden die Mietzahlungen zu unrecht eingestellt und keinen Anspruch auf Schadensersatz, urteilte das Gericht.

Vermieter muss Wohnung mit Temperaturregler ausstatten

Nürnberg (D-AH/js) – Kann die Heizung einer Mietswohnung nur von der Nachbarwohnung aus bedient werden, so hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter seine Wohnung mit einem eigenen Heizungsregler nachrüstet. So entschied das Amtsgericht Dortmund und erklärte die Klage einer Mieterin für berechtigt (Az. 413 C 10946/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, lebt eine Frau in einer Mietswohnung mit einer Sammelheizung. Im Mietvertrag ist festgehalten, dass diese Heizung in der Heizperiode von Oktober bis April in sämtlichen Mieträumen eine angemessene Temperatur von etwa 21 Grad halten sollte. Die Mieterin stellte jedoch fest, dass es in ihrer Wohnung deutlich kälter war, da diese über die Heiztherme der Nachbarwohnung mitversorgt wurde. Stellten die Nachbarn ihre Heizung ab, konnte auch die Mieterin ihre Räumlichkeiten nicht heizen. Sie verlangte vom Vermieter daraufhin, diesen Mangel zu beseitigen.

Und das völlig zu recht, wie das Amtsgericht Dortmund entschied. Der Vermieter sei verpflichtet, der Mieterin eine funktionsfähige Heizung zur Verfügung zu stellen. Das hatte er sogar zusätzlich in seinem Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung beschrieben. „In unseren Breiten muss es jedem Mieter möglich sein, seine Wohnung jederzeit nach eigenem Ermessen zu beheizen”, erklärt Rechtsanwältin Vera Belsner (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die Entscheidung des Gerichtes. Dabei dürfe er auch nicht darauf angewiesen sein, dass sein Nachbar zustimmt oder wie im vorliegenden Fall, die Heizung für ihn aufdreht. Der Vermieter muss also dafür sorgen, dass seine Mieterin in ihrer Wohnung einen eigenen Temperaturregler bekommt.

Mieter muss Umbau am Haus nicht dulden

Nürnberg (D-AH/fk) – Mieter einer Wohnung müssen keine Umgestaltungen am Haus dulden, wenn die Licht- und Luftzufuhr durch den Umbau beeinträchtigt werden. Das würde sie in ihren Wohnrechten unzumutbar einschränken, urteilte das Landgericht Heidelberg (Az. 1 S 2/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, gestaltete eine Vermieterin den Eingangsbereich ihres Mietshauses um. Sie ließ dafür vor die ursprünglich zurückversetzte Haustür, die sich nicht mehr abschließen ließ, eine weitere Tür einbauen. Im Eingangsbereich befinden sich die Fenster von Gäste-WC und Speisekammer einer Mieterin und der Eingang zum Keller mit einem kleinen Schwimmbad. Durch die nun vorgebaute Tür konnte die Luft aus Keller und den Räumen der Mieterin nicht mehr entweichen. Deswegen entstand nicht nur buchstäblich dicke Luft. Die Mieterin fühlte sich dadurch in ihrem Wohnrecht beeinträchtigt und verlangte von der Vermieterin, die Tür wieder zu entfernen und die alte Tür zu reparieren.

Und dies zu recht, wie das Landgericht Heidelberg urteilte. Die Nutzung der Räume sei durch die fehlende Luftzirkulation und den gedämpften Lichteinfall maßgeblich gemindert. Und dies beeinträchtige das Wohnungsrecht. Zwar habe der Mieter die Pflicht, Umgestaltungen des Vermieters zu dulden. „Doch diese Pflicht stößt an ihre Grenzen, wenn das Wohnungsrecht, wie hier der Fall, unzumutbar beeinträchtigt wird”, weiß Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Auch die alte Türe habe die Vermieterin zu reparieren. Da es sich bei einem Wohnhaus um einen privaten Rückzugsort handelt, müsse Unbefugten der Zutritt verweigert werden können. Eine offenstehende Haustür sei mit den nötigen Sicherheitsanforderungen nicht vereinbar, urteilte das Gericht.

Vermieter haftet für infiziertes Leitungswasser

Nürnberg (D-AH/js) – Werden im Leitungswasser Bakterien nachgewiesen, so haftet der Vermieter, wenn sein Mieter dadurch krank wird. Dabei muss nicht ausgeschlossen sein, dass er sich woanders angesteckt haben könnte. So entschied der Bundesgerichtshof und veranlasste eine erneute Entscheidung über die Schadensersatzforderung eines Mieters (Az. VIII ZR 161/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, kam ein Mieter ins Krankenhaus, weil er sich mit der Legionärskrankheit infiziert hatte. Da diese durch Bakterien im Wasser verursacht wird, prüfte das zuständige Bezirksamt das Wasser in der Wohnung des Patienten. Es wies tatsächlich eine erhöhte Konzentration der Bakterien auf. Der Mieter erhob deshalb Klage gegen den Vermieter und forderte über 23.000 Euro Schadensersatz. Nach seinem Tod führte seine Tochter als Erbin die Klage weiter. Der Vermieter war sich jedoch keiner Schuld bewusst. Der Mann hätte sich auch anders anstecken können. Dieser Meinung schlossen sich Amts- und Landgericht an und wiesen die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof war jedoch anderer Ansicht. Die Legionärskrankheit verbreite sich laut Gutachten hauptsächlich durch Wasserdampf auf die menschliche Lunge. Deshalb sei es naheliegend, dass sich der Mieter zu Hause beim Duschen infiziert hatte. Zumal dort die Bakterien auch festgestellt wurden, andere Quellen im Umfeld des Mannes seien hingegen nicht bekannt gewesen. „Der Vermieter haftet nicht erst dann, wenn völlig ausgeschlossen ist, dass sich der Verstorbene woanders angesteckt haben könnte”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Der Bundesgerichtshof hob den Richterspruch auf und gab in zur erneuten Entscheidung zurück an die Vorinstanz.

Vermieter darf Teppich nicht durch Laminat ersetzen

Nürnberg (D-AH/fk) – Ein Vermieter darf den Teppichboden gegen den Willen seiner Mieterin nicht ohne Weiteres gegen einen Laminatboden austauschen. Denn dies verändere den ursprünglichen Zustand der Wohnung gravierend, urteilte das Landgericht Stuttgart (Az. 13 S 154/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, hatte ein Vermieter seine Mieterin aufgefordert, den Teppichboden in ihrer Wohnung durch einen Laminatboden ersetzen zu lassen. Die war damit jedoch nicht einverstanden. Zwar erklärte sie sich grundsätzlich zu einem neuen Fußboden bereit, da der alte Teppich nach 17 Jahren bereits stark abgenutzt war. Sie wollte aber auf einen Teppichboden nicht verzichten und verweigerte sich dem Laminat. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht.

Doch das Landgericht Stuttgart stellte sich auf die Seite der Mieterin. Zwar dürfe der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht, geringfügige Details an der Wohnung verändern. Ein Laminatboden anstelle eines Teppichs überschreite aber diese Pflicht, so das Landgericht. Es handle sich hierbei um eine wesentliche Abweichung vom Urzustand der Wohnung. „Das ist eher eine Modernisierungsmaßnahme als ein Erhalt der Wohnung. Und diese hätte formell im Vornherein angekündigt werden müssen”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Der Wunsch der Mieterin, einen Teppichboden und damit das bisherige Wohngefühl beizubehalten, stünde hier vor dem Interesse des Vermieters. Denn das Laminat würde das subjektive Wohngefühl verändern, und die Mieterin habe sich damals schließlich für eine Wohnung mit Teppich entschieden, erklärte das Landgericht.

Kein Schadensersatz für Hochwasserschaden am Auto

Nürnberg (D-AH/js) – Schützt der Vermieter seine Mieträume in angemessenem Umfang gegen Hochwasser, muss er im Schadensfall keine Haftung übernehmen. So entschied das Oberlandesgericht München (Az. 32 U 1185/14) und wies die Klage eines geschädigten Mieters ab.

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, parkte ein Mann seinen Wagen zum Jahrhunderthochwasser 2013 auf dem gemieteten Tiefgaragenstellplatz. Als der Wasserspiegel im Laufe der nächsten Stunden stieg, wurde das Parkdeck überflutet. Der Mieter verlangte daraufhin Schadensersatz für sein Auto vom Vermieter des Stellplatzes.

Dieser wollte allerdings nicht zahlen. Er habe schließlich alle baulichen Vorkehrungen zum Hochwasserschutz getroffen. Die im Parkhaus eingebauten Schotten beispielsweise habe er rechtzeitig geschlossen. Mit dieser Maßnahme wurden in vergangenen Jahren bereits Wasserstände über knapp elf Meter trocken überstanden.

Das Oberlandesgericht München gab dem Vermieter des Parkhauses recht. Alle zumutbaren Vorkehrungen zum Hochwasserschutz seien von ihm getroffen worden. Messungen zeigten, dass die Tiefgarage deutlich mehr als dem maximal erwarteten Pegel standhalten konnte. Deshalb kann dem Vermieter hier kein fahrlässiges Handeln vorgeworfen werden.

„Mietobjekte müssen so beschaffen sein, dass unter gewöhnlichen Bedingungen kein Wasser eindringen kann”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die gesetzliche Grundlage. Dass der Wasserpegel das bisherige Maximum so weit übertreffen würde, konnte der Vermieter nicht vorausahnen. Der Besitzer des Autos muss deshalb für den entstandenen Schaden selbst aufkommen.

Strafanzeige gegen Vermieter rechtfertigt Kündigung

Nürnberg (D-AH/js) –  Eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. So entschied das Landgericht Düsseldorf und gab damit dem Vermieter recht (Az. 21 S 48/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, fühlte sich ein Mieter von Reparaturarbeiten an seinem Balkon schikaniert. Die Handwerkerbesuche bezeichnete er als Nötigung durch den Vermieter und als Eingriff in die Privatsphäre. Der Austausch des Fliesenbelags durch einen anderen Belag sei eine „Zerstörung” des Balkons. Daher zeigte er seinen Vermieter wegen „Schikane und Altersdiskriminierung” an.

Der aber ließ sich das nicht gefallen und kündigte ihm die Wohnung fristlos. Die Strafanzeige sei eine Treuepflichtverletzung und schon allein die Mietschulden über knapp 5000 würden die Kündigung rechtfertigen. Gegen dies wehrte sich der Mieter vor Gericht.

Das Landgericht Düsseldorf erklärte die fristlose Kündigung für rechtskräftig. Eine leichtfertige und unangemessene Strafanzeige gegen einen Vertragspartner sei eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. „Das ist stets der Fall, wenn der Mieter seinen Vermieter nur anzeigt, um ihm schaden zu wollen. Und nicht etwa, um seine Interessen zu wahren”, weiß Rechtsanwalt Thomas Lork (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Die bauliche Maßnahme am Balkon mag dem Mieter missfallen, sie begründen jedoch keine strafrechtlichen Vorwürfe.

Unabhängig davon war bereits der Rückstand zweier aufeinanderfolgenden Monatsmieten ein ausreichender Grund für die fristlose Kündigung. Damit muss der Mieter die Wohnung räumen.

Warmwasser und Heizkosten können geschätzt werden

Nürnberg (D-AH/mc) – In der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung kann der Verbrauch an Heizung und Warmwasser geschätzt werden. Er muss nicht unbedingt auf abgelesenen Messwerten entsprechen. So urteile der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 112/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwalshotline.de) berichtet, war ein Mieter mit der Nebenkostenabrechnung seiner Wohnung nicht einverstanden. Der Vermieter ermittelte die Heizkosten anhand des Vorjahresverbrauchs des Mieters. Auch den Warmwasserverbrauch schätzte er mithilfe dem von vergleichbaren Räumen.

Diese Kostenumlage entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, meinte der Mieter. Denn wegen dieser Schätzung könne er nicht prüfen, ob die Abrechnung korrekt ist.

Die gerichtliche Vorinstanz gab ihm zunächst recht und bestätigte dem Mieter, dass die Abrechnung formell nicht korrekt sei. Die Wasser- und Heizkosten können durchaus geschätzt werden, jedoch muss die Grundlage dafür angegeben werden. Es genüge nicht, lediglich zu erwähnen, dass die Schätzung auf den Vorjahresverbrauch bzw. auf vergleichbare Räume basiert.

Der Bundesgerichtshof aber stellte klar, dass diese Nebenkostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt. Denn aus dem Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten und dem Umlagemaßstab ist der Kostenanteil ersichtlich. „Ein Mieter muss anhand der Abrechnung seinen Kostenanteil rechnerisch nachvollziehen können”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Und das sei hier der Fall, meint das oberste deutsche Zivilgericht. Denn der Verbrauch wird in konkret berechneten Mengen angegeben und sei mit Gesamtverbrauch und Verteilerschlüssel auch nachvollziehbar. Dass diese nicht etwa an einem Zähler abgelesen, sondern geschätzt wurden, sei dafür unerheblich.

Gemäßigtes Rauchen auf Balkon erlaubt

Nürnberg (D-AH/ea) – Mieter, die sich vom aufsteigenden Zigarettenqualm aus dem unteren Balkon belästigt fühlen, haben kein Recht darauf, dem Nachbar die Qualmerei auf dem Balkon zu verbieten. Das hat das Landgericht Potsdam entschieden (Az. 1 S 31/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, störte es einen Mieter, wenn der Nachbar unter ihm auf dem Balkon rauchte. Den von unten aufsteigenden blauen Qualm halte er sogar für gesundheitsschädlich, weswegen er vom rauchenden Nachbarn verlangte, dass dieser damit aufhört. Der Rauch der etwa 20 gerauchten Zigaretten am Tag würde durch offene Fenster in die Wohnung gelangen und es ihm außerdem fast unmöglich machen, den Balkon zu nutzen. Er forderte den Raucher dazu auf, dass dieser nur noch an bestimmten Tageszeiten auf dem Balkon raucht. Der Nachbar ignorierte dies aber und rauchte einfach weiter, weswegen der Streit vor Gericht verhandelt wurde.

Das Landgericht Potsdam hat die Unterlassungsklage des Mieters allerdings abgewiesen. Der Zigarettenrauch hindere ihn nicht an der Nutzung seines Balkons. „Falls kein Verbot zwischen den Mietparteien vereinbart wurde, ist das Rauchen als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen”, erklärt Rechtsanwältin Petra Nieweg (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Ein Verbot, das dem Beklagten bestimmte Zeiten zum Rauchen vorgibt, sei nicht umzusetzen, da das Persönlichkeitsrecht des Rauchers berücksichtigt werden müsse. Das Gericht stellte außerdem fest, dass der aufsteigende Rauch aus dem unteren Balkon, den Kläger gesundheitlich nicht negativ beeinträchtigt habe. Es handele sich schließlich um keinen Kettenraucher.