Archiv der Kategorie: Mietrecht

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Nürnberg (D-AH/lr) – Eine Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters ist nicht zulässig, wenn diese lediglich als Vorratskündigung erfolgt. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 300/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, klagte eine Mieterin auf Schadensersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters, da die Wohnung nach ihrem Auszug noch lange Zeit leer stand. Die ehemalige Mieterin hegte erhebliche Zweifel daran, dass der angekündigte Plan des Vermieters, seine kranke Mutter in der Wohnung unterzubringen, tatsächlich in die Tat umgesetzt werden sollte. Nachdem in erster Instanz die Klage gescheitert war, wies auch die zweite Instanz die Mieterin ab. Allerdings ohne die Frau überhaupt anzuhören. Die Mieterin zog daraufhin vor den Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Mieterin. Eine Vorratskündigung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. „Ein Nutzungswunsch für die baldige Eigennutzung muss bereits im Kündigungszeitpunkt vorliegen“, erläutert Rechtsanwalt Kai Steinle (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Sollte die Eigennutzung nicht in die Tat umgesetzt werden, so muss der Vermieter plausibel darlegen, warum die Absicht nachträglich entfallen sein soll. Erst dann liegt es am Mieter zu beweisen, dass der Selbstnutzungswille zum Kündigungszeitpunkt noch nicht bestand.

Außerdem ist der Anspruch auf rechtliches Gehör im Grundgesetz verankert. Die zweite Instanz hatte die Frau aber nicht angehört. Schon deshalb sei dieser Beschluss rechtlich nicht haltbar, so das Gericht.

Mieter wegen Beleidigung gekündigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beschimpft ein Betreuer, der im selben Mietshaus wie seine demente Patientin wohnt, in einem Brief den Vermieter, so darf dieser beiden fristlos kündigen. Auch wenn es sich bei der Patientin um eine 95-jährige Frau handelt. Das beschloss das Landgericht München (Az. 14 S 16950/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, wohnte eine demente 95-Jährige zusammen mit ihrem Pfleger in zwei verschiedenen Wohnungen. Sie hatte beide Wohnungen angemietet. Allerdings litt das Verhältnis des Pflegers zum Vermieter wegen einer Mieterhöhung und Beschwerden der Nachbarn wegen Ruhestörungen. So schrieb er mehrere Briefe an Nachbarn und den Vermieter selbst, in denen er ihn als „naziähnlichen braunen Misthaufen“ und „Terroristen“ beschimpfte. Das wollte sich dieser nicht gefallen lassen und kündigte die Wohnungen der älteren Frau und des Pflegers fristlos. Als der nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Das Landgericht München gab dem Vermieter recht und kassierte dabei das Urteil der Vorinstanz. Auch wenn die Frau bereits die 90 Jahre überschritten hat und bettlägerig ist, so müsse der Vermieter solche Beleidigungen von ihrem Stellvertreter nicht hinnehmen. „Wer gar mehrere Briefe mit solchem Inhalt verschickt, handelt überlegt und weiß genau, was er tut“, erklärt Rechtsanwalt Volker Scheinert (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das komme erschwerend hinzu, so das Gericht.

Auch wenn die Frau nicht selbst die Briefe verfasste oder billigte, sei sie als Mieterin beider Wohnungen dafür verantwortlich. Denn sie überließ dem Pfleger auch ihre Wohnung. Somit müssten beide ihre Wohnungen räumen.

Mieter wegen verweigerter Sanierung gekündigt

Nürnberg (D-AH/mc) – Weigert sich der Mieter, die Wohnung wegen eines massiven Schimmels zeitweise zu räumen, kann ihm fristlos gekündigt werden. Das auch nicht erst dann, wenn der Mieter sich aus purem Trotz querstellt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 281/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, war der Dachstuhl mit einem Hausschwamm befallen. Die Vermieterin wollte diesen umgehend entfernen lassen – dafür mussten jedoch alle Hausbewohner für die Zeit der Sanierungsarbeiten ins Hotel ziehen.

Ein Mieter aber wollte zunächst die Hotelkosten zugesichert bekommen, bevor er seine Wohnung räumt. Das tat die Vermieterin aber nicht, darauf hätten Mieter in diesem Fall kein Recht. Da der Mieter sich trotz mehrmaliger Aufforderung weigerten, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, kündigte die Vermieterin ihnen schließlich fristlos.

Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof, der letztlich die fristlose Kündigung für wirksam erklärte. Denn Modernisierungen und Sanierungen, die dem Erhalt des Mietobjekts dienen, seien von wesentlicher Bedeutung. Der Vermieter kann daher auf zeitnahe Maßnahmen drängen, die ein Mieter dulden müsse. „Ein Vermieter hat die Pflicht, gegen Schimmelbefall vorzugehen. Schadenersatz, also etwa Hotelkosten, muss er aber nur leisten, wenn der Mangel ihm anzulasten ist”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die Rechtslage.

Die Vorinstanz kassierte zuvor noch die Kündigung ein, muss nun aber den Fall neu behandeln und dabei die höchstrichterliche Entscheidung berücksichtigen.

Mietminderung bei Schimmel gerechtfertigt

Nürnberg (D-AH/fk) – Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Schimmelbefall in der Wohnung nicht, so ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Er darf dem Mieter dann nicht wegen ausbleibender Zahlungen kündigen, urteile das Amtsgericht Köln (Az. 212 C 86/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, stellte ein Mieter in seiner Wohnung einen Schimmelbefall an den Wänden in der Nähe der Terrassentür fest. Er verlangte daraufhin von seinem Vermieter, den Schimmel zu entfernen. Es tat sich allerdings nichts und so kürzte der Bewohner seine Miete selbstständig schrittweise um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte daraufhin seinem Mieter wegen der unvollständigen Miete und meldete außerdem Eigenbedarf an. Er plante nämlich, seinen Lebensgefährten als neuen Mieter einzusetzen oder die Wohnung selbst zu beziehen. Doch der Bewohner wehrte sich dagegen und der Fall ging vor Gericht.

Das Amtsgericht Köln stellte sich aber auf die Seite des Mieters. Er habe die Miete vollkommen zu recht gemindert. Eine Mietminderung von 10 Prozent der Warmmiete sei hier gerechtfertigt. Zusätzlich dürfe er bis zu 50 Prozent unter Vorbehalt einbehalten. Mit den zurückgehaltenen 30 Prozent habe der Mieter also vollkommen angemessen gehandelt.

Auch sei der Eigenbedarf des Vermieters hier nicht zu erkennen. „Der käme nur infrage, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Der Lebensgefährte des Mieters gehöre aber nicht dazu, so das Gericht. Zum Zeitpunkt der Kündigung stand außerdem noch gar nicht fest, wer von beiden nun in die Wohnung ziehen werde.

Kein Schadensersatz wegen ausbleibender Kunden

Nürnberg (D-AH/fk) – Zusätzliche mündliche Vereinbarungen zum Mietvertrag für einen Laden, zum Beispiel über zu erwartende Kundenzahlen oder Werbemaßnahmen, sind ungültig, wenn dieser mündliche Absprachen ausschließt. Das urteilte das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 1483/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, mietete eine Einzelhandelskette in einem neuen Einkaufszentrum einen Ladenplatz. Beim Vertragsabschluss sicherte der Vermieter dem Laden Werbemaßnahmen und Besucherzahlen von bis zu 25.000 potenziellen Einkäufern an Samstagen zu. Doch sowohl die gezielte Werbung als auch der Besucherandrang blieben aus. Die Einzelhandelskette bezahlte daraufhin aus diesem Grund keine Miete mehr. Nach 4 Monaten kündigte ihr der Vermieter deshalb fristlos. Dagegen wehrte sich die Ladenkette nun vor Gericht und wollte sogar Schadensersatz.

Doch das Oberlandesgericht Koblenz stellte sich auf die Seite des Vermieters. Ausbleibende Werbung und Kunden seien keine Gründe, die Mietzahlungen einzustellen. Denn der Mietvertrag und die Zusage über feste Besucherzahlen seien ganz klar nicht aneinander gebunden. Zumal die Werbemaßnahmen bei der Unterzeichnung des Mietvertrags ebenfalls nur mündlich besprochen wurden.

Im Mietvertrag sei festgehalten, dass keine mündliche Absprachen bestehen. Denn diese seien nur in der Schriftform gültig. „Deswegen konnte sich die Ladenkette auch nicht auf zugesagte Besucherzahlen berufen”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus  (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Da das Einkaufszentrum neu ist, lägen darüber noch keine verlässlichen Erfahrungswerte vor. Sich auf diese Zahlen zu verlassen erscheine daher lebensfremd. Daher habe der Laden die Mietzahlungen zu unrecht eingestellt und keinen Anspruch auf Schadensersatz, urteilte das Gericht.

Vermieter muss Wohnung mit Temperaturregler ausstatten

Nürnberg (D-AH/js) – Kann die Heizung einer Mietswohnung nur von der Nachbarwohnung aus bedient werden, so hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter seine Wohnung mit einem eigenen Heizungsregler nachrüstet. So entschied das Amtsgericht Dortmund und erklärte die Klage einer Mieterin für berechtigt (Az. 413 C 10946/13).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, lebt eine Frau in einer Mietswohnung mit einer Sammelheizung. Im Mietvertrag ist festgehalten, dass diese Heizung in der Heizperiode von Oktober bis April in sämtlichen Mieträumen eine angemessene Temperatur von etwa 21 Grad halten sollte. Die Mieterin stellte jedoch fest, dass es in ihrer Wohnung deutlich kälter war, da diese über die Heiztherme der Nachbarwohnung mitversorgt wurde. Stellten die Nachbarn ihre Heizung ab, konnte auch die Mieterin ihre Räumlichkeiten nicht heizen. Sie verlangte vom Vermieter daraufhin, diesen Mangel zu beseitigen.

Und das völlig zu recht, wie das Amtsgericht Dortmund entschied. Der Vermieter sei verpflichtet, der Mieterin eine funktionsfähige Heizung zur Verfügung zu stellen. Das hatte er sogar zusätzlich in seinem Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung beschrieben. „In unseren Breiten muss es jedem Mieter möglich sein, seine Wohnung jederzeit nach eigenem Ermessen zu beheizen”, erklärt Rechtsanwältin Vera Belsner (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die Entscheidung des Gerichtes. Dabei dürfe er auch nicht darauf angewiesen sein, dass sein Nachbar zustimmt oder wie im vorliegenden Fall, die Heizung für ihn aufdreht. Der Vermieter muss also dafür sorgen, dass seine Mieterin in ihrer Wohnung einen eigenen Temperaturregler bekommt.

Mieter muss Umbau am Haus nicht dulden

Nürnberg (D-AH/fk) – Mieter einer Wohnung müssen keine Umgestaltungen am Haus dulden, wenn die Licht- und Luftzufuhr durch den Umbau beeinträchtigt werden. Das würde sie in ihren Wohnrechten unzumutbar einschränken, urteilte das Landgericht Heidelberg (Az. 1 S 2/15).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, gestaltete eine Vermieterin den Eingangsbereich ihres Mietshauses um. Sie ließ dafür vor die ursprünglich zurückversetzte Haustür, die sich nicht mehr abschließen ließ, eine weitere Tür einbauen. Im Eingangsbereich befinden sich die Fenster von Gäste-WC und Speisekammer einer Mieterin und der Eingang zum Keller mit einem kleinen Schwimmbad. Durch die nun vorgebaute Tür konnte die Luft aus Keller und den Räumen der Mieterin nicht mehr entweichen. Deswegen entstand nicht nur buchstäblich dicke Luft. Die Mieterin fühlte sich dadurch in ihrem Wohnrecht beeinträchtigt und verlangte von der Vermieterin, die Tür wieder zu entfernen und die alte Tür zu reparieren.

Und dies zu recht, wie das Landgericht Heidelberg urteilte. Die Nutzung der Räume sei durch die fehlende Luftzirkulation und den gedämpften Lichteinfall maßgeblich gemindert. Und dies beeinträchtige das Wohnungsrecht. Zwar habe der Mieter die Pflicht, Umgestaltungen des Vermieters zu dulden. „Doch diese Pflicht stößt an ihre Grenzen, wenn das Wohnungsrecht, wie hier der Fall, unzumutbar beeinträchtigt wird”, weiß Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Auch die alte Türe habe die Vermieterin zu reparieren. Da es sich bei einem Wohnhaus um einen privaten Rückzugsort handelt, müsse Unbefugten der Zutritt verweigert werden können. Eine offenstehende Haustür sei mit den nötigen Sicherheitsanforderungen nicht vereinbar, urteilte das Gericht.

Vermieter haftet für infiziertes Leitungswasser

Nürnberg (D-AH/js) – Werden im Leitungswasser Bakterien nachgewiesen, so haftet der Vermieter, wenn sein Mieter dadurch krank wird. Dabei muss nicht ausgeschlossen sein, dass er sich woanders angesteckt haben könnte. So entschied der Bundesgerichtshof und veranlasste eine erneute Entscheidung über die Schadensersatzforderung eines Mieters (Az. VIII ZR 161/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, kam ein Mieter ins Krankenhaus, weil er sich mit der Legionärskrankheit infiziert hatte. Da diese durch Bakterien im Wasser verursacht wird, prüfte das zuständige Bezirksamt das Wasser in der Wohnung des Patienten. Es wies tatsächlich eine erhöhte Konzentration der Bakterien auf. Der Mieter erhob deshalb Klage gegen den Vermieter und forderte über 23.000 Euro Schadensersatz. Nach seinem Tod führte seine Tochter als Erbin die Klage weiter. Der Vermieter war sich jedoch keiner Schuld bewusst. Der Mann hätte sich auch anders anstecken können. Dieser Meinung schlossen sich Amts- und Landgericht an und wiesen die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof war jedoch anderer Ansicht. Die Legionärskrankheit verbreite sich laut Gutachten hauptsächlich durch Wasserdampf auf die menschliche Lunge. Deshalb sei es naheliegend, dass sich der Mieter zu Hause beim Duschen infiziert hatte. Zumal dort die Bakterien auch festgestellt wurden, andere Quellen im Umfeld des Mannes seien hingegen nicht bekannt gewesen. „Der Vermieter haftet nicht erst dann, wenn völlig ausgeschlossen ist, dass sich der Verstorbene woanders angesteckt haben könnte”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Der Bundesgerichtshof hob den Richterspruch auf und gab in zur erneuten Entscheidung zurück an die Vorinstanz.

Vermieter darf Teppich nicht durch Laminat ersetzen

Nürnberg (D-AH/fk) – Ein Vermieter darf den Teppichboden gegen den Willen seiner Mieterin nicht ohne Weiteres gegen einen Laminatboden austauschen. Denn dies verändere den ursprünglichen Zustand der Wohnung gravierend, urteilte das Landgericht Stuttgart (Az. 13 S 154/14).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, hatte ein Vermieter seine Mieterin aufgefordert, den Teppichboden in ihrer Wohnung durch einen Laminatboden ersetzen zu lassen. Die war damit jedoch nicht einverstanden. Zwar erklärte sie sich grundsätzlich zu einem neuen Fußboden bereit, da der alte Teppich nach 17 Jahren bereits stark abgenutzt war. Sie wollte aber auf einen Teppichboden nicht verzichten und verweigerte sich dem Laminat. Der Vermieter zog daraufhin vor Gericht.

Doch das Landgericht Stuttgart stellte sich auf die Seite der Mieterin. Zwar dürfe der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht, geringfügige Details an der Wohnung verändern. Ein Laminatboden anstelle eines Teppichs überschreite aber diese Pflicht, so das Landgericht. Es handle sich hierbei um eine wesentliche Abweichung vom Urzustand der Wohnung. „Das ist eher eine Modernisierungsmaßnahme als ein Erhalt der Wohnung. Und diese hätte formell im Vornherein angekündigt werden müssen”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute).

Der Wunsch der Mieterin, einen Teppichboden und damit das bisherige Wohngefühl beizubehalten, stünde hier vor dem Interesse des Vermieters. Denn das Laminat würde das subjektive Wohngefühl verändern, und die Mieterin habe sich damals schließlich für eine Wohnung mit Teppich entschieden, erklärte das Landgericht.

Kein Schadensersatz für Hochwasserschaden am Auto

Nürnberg (D-AH/js) – Schützt der Vermieter seine Mieträume in angemessenem Umfang gegen Hochwasser, muss er im Schadensfall keine Haftung übernehmen. So entschied das Oberlandesgericht München (Az. 32 U 1185/14) und wies die Klage eines geschädigten Mieters ab.

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.deutsche-anwaltshotline.de) berichtet, parkte ein Mann seinen Wagen zum Jahrhunderthochwasser 2013 auf dem gemieteten Tiefgaragenstellplatz. Als der Wasserspiegel im Laufe der nächsten Stunden stieg, wurde das Parkdeck überflutet. Der Mieter verlangte daraufhin Schadensersatz für sein Auto vom Vermieter des Stellplatzes.

Dieser wollte allerdings nicht zahlen. Er habe schließlich alle baulichen Vorkehrungen zum Hochwasserschutz getroffen. Die im Parkhaus eingebauten Schotten beispielsweise habe er rechtzeitig geschlossen. Mit dieser Maßnahme wurden in vergangenen Jahren bereits Wasserstände über knapp elf Meter trocken überstanden.

Das Oberlandesgericht München gab dem Vermieter des Parkhauses recht. Alle zumutbaren Vorkehrungen zum Hochwasserschutz seien von ihm getroffen worden. Messungen zeigten, dass die Tiefgarage deutlich mehr als dem maximal erwarteten Pegel standhalten konnte. Deshalb kann dem Vermieter hier kein fahrlässiges Handeln vorgeworfen werden.

„Mietobjekte müssen so beschaffen sein, dass unter gewöhnlichen Bedingungen kein Wasser eindringen kann”, erklärt Rechtsanwalt Frank Böckhaus (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) die gesetzliche Grundlage. Dass der Wasserpegel das bisherige Maximum so weit übertreffen würde, konnte der Vermieter nicht vorausahnen. Der Besitzer des Autos muss deshalb für den entstandenen Schaden selbst aufkommen.